想换房？在爱尔兰，可能要等上半个世纪。
根据MyHome.ie和Bank of Ireland发布的最新报告，爱尔兰的住房市场流通率已经低得离谱——平均每套房产要等50年才转手一次。
是不是听着有点像“祖传房产”？数据摆在这儿：2024年全国只卖出61,000套住宅，只占整体住房存量的2.8%，而英国同期是3.6%，差距相当明显。
更让人头大的是，有换房需求的人越来越少了。2024年，仅仅9,000笔按揭贷款来自需要“卖一买一”的换房族，占比仅0.4%，而英国是0.9%。也就是说，爱尔兰人换房的意愿只有英国人的一半。
报告给出了一个关键原因：买房流程太不透明了。
你以为挂牌价是个参考？
报告发现，40%的房子最后卖的价格比标价高10%以上，甚至有1/7的房源高出20%。这可不是几个欧元的事，而是实打实几万、十几万的差距。
买家进了场，结果发现房价越看越看不清，信心一下就被浇灭了。你不知道别人出多少，也不知道该不该加价，只能盲猜，这跟“赌一把”没区别。
Bank of Ireland的首席经济学家Conall Mac Coille直接点破：“我们市场流动性差，不只是因为大家没钱，是因为大家不知道该不该出手。”
你可能会想：是不是很多人还在“房价高点买的，赔不起”？
报告明确说了——过去确实是问题，但现在不是了。
金融危机那会儿，爱尔兰房价一度暴跌55%，最多时有40%的房主陷入负资产。但到了2018年，负资产比率已经降到3%，2021年底更是预计降到1%。爱尔兰家庭也利用储蓄偿还了抵押贷款债务。
所以，“负资产”不再是换不了房的理由。
除了不透明，报告还指出一个问题：首次购房者年龄偏大，换房周期被拉长了。
在爱尔兰，首次购房者的平均年龄是34岁，比英国高两岁。虽然看起来差不多，但由于房源紧张、生活压力大，很多人一买完房，就不想再折腾。
更麻烦的是，如果你想“卖了再买”，那就得边卖边找边谈价格，过程一波三折，谁都怕“卖了买不到”、“买了卖不掉”。
结果就是，市场被“卡”住了，只有首次购房者在进场，换房的人却被堵在原地。
其实，爱尔兰不是没有在改善。
比如推出了Property Price Register（房价登记系统），能查到历史成交价，但这还不够。
目前，中介是有义务把“真实报价”报给房地产服务监管局（PSRA），但这些信息买家看不到，还是一片雾水。
不如搞个透明的在线竞价系统，让每一个出价都清晰可见，就像某宝那样能看到谁出价、出了多少，这样买家不至于完全“摸黑”下单。