在探索爱尔兰房地产市场的复杂性时，我们不得不关注几个核心要素，包括成本估算、市场动态和政府政策等。这些因素共同塑造了当前的房地产环境。
分析：这个问题的答案取决于你询问的对象、所处的位置以及包含的内容。估计成本从318,365欧元到461,000欧元不等。
房地产市场本质上是一场数字游戏。自2017年以来，新房的供应量翻了一番，但核心挑战在于负担能力。目前，新房的中位数销售价格在全国范围内已超过40万欧元，在都柏林更是超过50万欧元。这对普通收入者而言，无疑是一个遥不可及的数字。需求虽大，却受到支付能力的限制。
面对这一挑战，爱尔兰政府采取了补贴策略来弥补“可负担性差距”，尽管这在规模上代价不菲。当前，政府对每套房屋的补贴高达15万欧元。
特许测量师协会（SCSI，一家专注于房地产评估的专业机构）根据开发商在各种项目中的提交资料，提出建造住房的成本估算。这些估计并非经过审计的项目，而是一个大致的预测。根据SCSI的计算，全国范围内建造一栋新的三居室房屋的成本为39.7万欧元，而在大都柏林地区（包括都柏林、基尔代尔、米斯和威克洛四个郡）这一数字为46.1万欧元。
另一方面，住房、地方政府与文化遗产部则通过对地方政府建造住房的竞争性投标进行市场数据分析。这些成本更低，全国平均“全包”成本为318,365欧元，在大都柏林地区则为392,975欧元。“全包”成本是一个综合数字，包括购地费用、设计团队费用、公共设施、场地调查、测量、公共艺术等的费用。
从这些数字中可以看出，投机开发商和建筑承包商的成本基础并不相同。设计和规格、采购方法、场地条件和当地市场都会产生影响。然而，这些数据是一个有用的基准，帮助我们理解整个市场的成本结构。
分析细节显示，SCSI的“硬”建设成本为224,730欧元（全国）和257,645欧元（大都柏林地区），而地方政府的成本为251,379欧元（全国）和296,263欧元（大都柏林地区）。
然而，地方政府的成本包括常规的场地工程，而SCSI则为“场地工程和场地开发”另外增加了每套房屋5.5万欧元的费用，这在很大程度上缩小了差距。
值得关注的是，在截至2023年春季的一年中，地方政府支付的市场价格在全国范围内增长了11%，在大都柏林地区中增长了13%，自2017年以来增长了惊人的50%（在住房供应翻倍的时候）。
土地成本是另一个重要组成部分。SCSI假设大都柏林地区每套房屋的土地成本为7万欧元（不含增值税），尽管土地的实际价格很难确定，而且几年前购买的土地可能要便宜得多。国家资产管理局出售可建设8.6万套住房的土地，其中许多地块的价格仅是7万欧元成本的一小部分，而且其中大部分尚未开发。因此，一些“土地成本”实际上可能是利润，这取决于最初支付的费用。
爱尔兰土地开发局原本承诺提供15万个公共所有权的土地，以降低房屋成本。然而，这一雄心已在五年内缩减至10,000套住房，每套新房的估计成本高达50万欧元。似乎就连“未开封的国有土地”也可能以完全市场价格出售。
SCSI估计开发商的利润为53,864欧元（不含增值税），尽管这一数字会有所变化，特别是在高通胀和不确定性的时期。投机性开发（购买土地，希望在房屋销售时机最佳时出售以获取最大利润）是一个高风险/高回报的业务，它的周期性很强，容易受到包括利率、建筑通胀、市场状况和政府政策等外部因素的影响。因此，那些为开发提供资金的人可能需要较高的利润率作为他们的安全网。
在贷款（融资）和营销方面，成本估计为3.6万欧元，这对许多首次购房者来说，相当于一笔重要的“首付”。根据SCSI的估计，利率超过7%，其中55%的贷款用于购买土地，而高达90%的贷款则用于在土地上的建设。这里值得强调的是，这些成本之所以昂贵，并非仅仅是因为房屋的实际建造成本，更在于当前的商业融资模式。
在其他行业，我们常见公共和私人组织会定期向建筑承包商支付费用，从而避免了长期融资建设的风险和成本。而在房地产行业，房屋和公寓的建造往往可以分阶段进行，允许在建设的不同阶段逐步入住，这样资金流可以更加灵活，减少了对整个开发项目的一次性资金需求。
通货膨胀不仅是一种风险，也是现实中必须面对的挑战。它不仅关联着劳动力和材料成本，还受市场和情绪的影响。如前文所述，近年来提交给地方政府的投标数量显著增加。当市场能力受限时，价格自然上涨，但在订单不确定的情况下，价格也可能短期内波动。法国巴黎银行（BNP Paribas）的最新调查显示，自2022年秋季以来，住宅建筑活动每月都在减少。住宅建筑的产出和产量均低于2018年以来的任何时期（疫情关闭期间除外）。
更广泛地看，建筑行业的整体能力尚未恢复到凯尔特虎时期的水平。通常情况下，每建造一栋新房需要两个新工人。然而，与2005年的242,000人相比，现在整个建筑行业的从业人数减少了30%，仅为167,400人。由于行业内广泛的分包和再分包作业，这无疑增加了建设能力、招聘、技能发展和质量控制的难度。产能不足和合同的复杂性同样可能导致通胀。
总的来说，爱尔兰房地产市场的复杂性不仅仅体现在成本的数字游戏上，更在于市场动态、政策制定与实施中的多方互动。精简流程将使租金和按揭贷款更容易负担。此外，它可以为国家节省数十亿欧元的补贴费用。
本文中提到的所有成本均包括增值税（13.5%），除非另有说明。在适当的情况下，已将增值税添加到某些数字中以供比较。