房价和租金飙升，信贷是否开始进入泡沫？

从MyHome.ie和Davy关于爱尔兰房地产市场的最新报告中，除了房价每年上涨约10%或房价仍然是平均工资的一大倍之外，更有趣的收获之一是，银行现在对购房者的贷款比凯尔特之虎高峰时期更多。

周二公布的报告显示，在2021年第四季度，占市场上大多数买家的第二次购房者或搬迁者的平均抵押贷款提款为284800欧元。这超过了2008年第一季度记录的281,944欧元的前一个峰值。通过这样一个里程碑可能会在某些方面敲响警钟。毕竟，上一次引发如此壮观的萧条的是价格和抵押贷款的压力。 

但是，对于近年来贷款规模增长的原因，有一个更良性的解释，那就是收入。潜在的购房者现在可以借到更多的钱或利用更多的杠杆，因为他们的工资更高。在2008-2012年的灾难之后，出现了一个就业机会丰富的增长期，这提高了工资，特别是在跨国公司支持的技术和制药部门。现在的平均工资约为47,000欧元，而2007年时为35,000欧元，换句话说，高出三分之一。因此，即使有中央银行严格的抵押贷款规则–限制银行贷款和购房者借贷超过工资的3.5倍–贷款规模和抵押贷款提款平均也较高。 

然而，银行对该行业的累计贷款远远没有达到繁荣时期的水平。爱尔兰银行和支付联合会（BPFI）的单独数据显示，去年第三季度，借款人提取的新抵押贷款价值为27.8亿欧元。与此相比，2006年同季度的数字接近110亿欧元。如果有的话，抵押贷款仍然受到规则的严格限制，另一个由信贷推动的住房泡沫的前景是遥远的。 

戴维首席经济学家Conall Mac Coille在报告中指出：”鉴于银行正在遵守中央银行的规则，较高的抵押贷款债务水平是由收入增长而不是杠杆驱动的。平均工资增长目前为5.4％。他说：”在高薪职业的自然购房者群体中，蓬勃发展的状况尤其明显，例如跨国部门，这从2021年22%的所得税增长中可以看出。这里的关键点是，最近的房价飙升也反映了更强的需求，而不仅仅是供应疲软。 

抵押贷款和房价之间存在着相互促进的关系。换句话说，一个人的运动会导致另一个人的同等运动。如果没有这些规则，中央银行和经济和社会研究所（ESRI）估计，房价会高出10%至25%。当然，这对有意购买的人来说是个冷酷的安慰，他们无法弥补负担能力的差距。 

抵押贷款规则–加上供应不足–将市场上的大部分压力转移到了租赁部门，在爱尔兰的大部分地区，支付平均住房单元的租金现在比支付抵押贷款的成本要高得多，使这里的人们对拥有住房有一种不健康的迷恋的说法成为现实。 

“MyHome网站上仅有11,300套房屋挂牌出售，是有记录以来最低的，比2020年下降了21%，在都柏林以外的地区，待售住宅物业的短缺情况最为严重。租赁市场也是如此，”Mac Coille说，同时指出戴维可能需要升级其对今年房价增长4.5%的预测。如果信贷泡沫不是在拐角处，那么对有意购买的人来说，也是一种安慰。